「财经分析」新政持续发酵，10月楼市温度如何？

时间： 2023-11-03 02:01     浏览量：515

新华财经北京11月2日电 （谈瑞）首套房贷款利率批量调整、限购政策大幅优化、取消土拍地价上限……房地产市场新牌频出，多重利好持续发酵下，10月楼市温度如何？

据新华财经不完全整理，10月楼市政策暖风不断：

主流房贷利率下降——据人民银行行长潘功胜介绍，目前已有近5000万笔、22万亿元存量房贷利率下降，平均降幅0.73个百分点。而另据贝壳研究院监测显示，2023年10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。

限购政策大幅优化——据统计，已有至少12个二线城市取消限购，广州、杭州、成都等城市相继大幅度优化限购政策，此外，上海近期也定向“松绑”金山区限购条件。目前全国仅剩约10个核心城市仍在执行一定程度的限制性政策。

公积金贷款认定优化——各地全面执行首套房商贷“认房不认贷”，一线城市如上海、北京也相继优化调整公积金住房贷款套数认定标准，由此，居民房产置换将获得更优惠的首付款比例和贷款利率条件。

多地取消土拍地价上限——近期，包括南京、济南、合肥、厦门、成都、青岛在内的至少6个热点城市，已对土拍规则进行调整，部分待出让地块已不再限制土地上限价格，重回价高者得。

此外，据业内消息，自然资源部已于9月底发文建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

多重利好持续发酵下，10月楼市的实际交易情况如何？

从成交量来看，据中指研究院统计数据显示，10月楼市成交量整体同环比均下降。一线城市成交面积环比下降11.51%，二线城市整体环比小幅下降1.75%。

从成交价格来看，10月，全国重点100城新建住宅均价环比上涨0.07%，同比跌幅继续收窄。百城二手住宅平均价格为15486元／平方米，环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.88%。

楼市持续低温运行，但回暖迹象已有显现。

具体举例来说，自广州宣布部分区域限购优化和增值税征免年限缩短之后，10月份，广州市房地产中介协会统计的当月二手住宅整体网签（中介促成＋自行交易）宗数和面积分别录得9361宗和95.22万平方米，环比增长9.56％和11.23%，同比增长41.28％和43.38%。而据乐有家研究中心公布的数据，10月份，深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，结束“两连跌”；二手房过户成交2774套住宅，环比上涨16%。

再从土拍方面来看，10月，全国300城住宅用地出让金达2730.65亿元，环比增长近3成，流拍率较上月下降，成交楼面均价环比上涨，平均溢价率环比略降。从1-10月头部房企主要拿地的城市分布来看，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、苏州、天津、宁波、武汉等核心热点城市最受青睐。

就后市预判，克而瑞研究中心分析认为，11月，供应或将低位回升，环比持增；热点城市和热销项目成交个数或将持续减少。各城市之间将会出现明显分化——京沪杭蓉等供给主导型城市预期市场保持稳健运行，限购局部松绑等短期利好新政将带动一部分前期积压的刚需入市，但持续性尚待观察；短期内市场升温的天津、郑州等复苏动力略显不足，高库存问题难解，成交或将再次由升转降；弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心低迷，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

就房企分化而言，民生证券分析师李阳认为，随着各城市逐步松绑限价政策，未来一线外其他城市土拍有望全面取消限价，恢复“价高者得”。国央企经营稳健，资金实力相对雄厚，对核心地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比有望提升；而中小房企资金面多数承压，拿地压力增加。

中指研究院在最新研报中指出，短期来看，继续降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费仍将是核心城市支持刚性和改善性住房需求的重要举措；另外，为更好地满足改善性住房需求，预计限价政策将得到优化，促进高品质住房价格回归市场。