“借名买房”法律关系的审查与认定

时间： 2024-07-31 02:07     浏览量：505

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河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。

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简要案情

“借名买房”法律关系的审查与认定

2017年2月韦某之子韦某甲与易某举行了订婚仪式，韦某考虑需为儿子韦某甲结婚购买一套房屋。当时，由于韦某不符合银行放贷主体资格，而韦某甲又在外地打工。经协商，决定借用易某的名义购买该商品房，后韦某向易某银行账户转购房首付款20万元。期间，韦某按月向易某账户转款用于偿还房贷。现韦某要一次性付清剩余房款，并要求易某将上述房产过户到韦某名下，易某拒绝。韦某遂诉至法院,要求1.判令确认登记在易某名下的房产为韦某所有；2.判令易某配合将上述房产不动产权证的产权人变更登记为韦某。

律师评析

河北正一律师事务所律师的分析是：

韦某主张存在口头“借名买房”,然而在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于明确当事人之间对于“买房义务实际由谁承担，房屋权益实际由谁享有”具有明确的认知。本案中韦某并未与易某达成关于买房义务的承担及房屋权益的享有的意思表示，考虑到韦某之子与易某曾有婚约并举行了订婚仪式，故法院对于韦某主张确认登记在易某名下房屋归其所有并办理产权变更的诉讼请求，未予支持。但是，韦某仍然可通过婚约财产纠纷主张权利。

律师提醒

口头借用他人名义购房具有较大风险，但是在某种不得不借而且还难以通过书面形式确定“借名购房”关系的情况下，尽量做好以下工作，以降低风险发生的概率。

一、口头约定借名买房关系是否存在，首先要证明购房资金最终来源于借名人。

二、证明案涉房屋的购房合同、产权证书、收据等证件资料由借名人管理，能够从侧面反映出案涉房屋的真实权利由谁掌控。

三、证明案涉房屋由借名人实际控制，可以是居住在房屋或是将房屋出租给其他人，租金由借名人收取，房屋由借名人管理等等。

四、说明未签订书面借名买房协议的合理性，因房产价值较大，由他人代为持有，一般会签订书面协议，对于未签书面协议，就应当解释其合理性。

五、证明被借名人有借名买房的意思表示，比如借名人与被借名人的沟通记录，最能直接反映二人之间存在借名买房合意。

总之，判断借名买房，需要考虑以下三个要素，一是占用使用，二是实际出资，三是借名合意。

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来源： 正一律师事务所 编辑：阿星